İpoteka alan evini də, pulunu da itirir

Bakıda söküləcək minə yaxın binadan kreditlə mənzil alanlar çətin vəziyyətə düşüb

İpoteka şərtlərinə görə vətəndaşa verilən kompensasiya banka olan borca yönəlidilir

Nazirlər Kabineti Bakının 9 rayonunda köhnə binaların sökülməsi ilə bağlı bu ilin mart aylında qərar verib. Baş nazir Artur Rəsizadənin imzaladığı qərara əsasən, 5 il müddətinə öz ərazilərində qəzalı, şəhərin görünüşünə xələl gətirən binaların sökülməsi nəzərdə tutulub. Sənəddə hüquqi və fiziki şəxslərin mülkiyyətində və ya istifadəsində olan torpaq sahələrinin mülki qanunvericiliyə uyğun olaraq onların razılığı ilə dəyəri ödənilməklə əldə edilməsinə və ya həmin torpaq sahələrinin əvəzləşdirilməsinə şəraitin yaradılması nəzərdə tutulub. Həmçinin qəzalı vəziyyətdə olan binaları sökərək, onların yerində yeni yaşayış binası tikməyi öhdəsinə götürən tikinti şirkət bina tikilənədək köçürülən sakinlərin müvəqqəti olaraq kirayə edilmiş mənzillərdə yerləşdirilməsi üçün pul ödəməlidir. Bina hazır olduqdan sonra isə həmin sakinlərə yeni tikilən binada müvafiq mənzillər verilməldiir.

Bəs bu zaman ipotekada olan mənzillərin taleyi necə olacaq? Kreditlə mənzil almış sakinlər bu prosesdə onları nə gözlədiyindən narahatdırlar.

“7 ilə 30 min ödəmişəm, əsas borcdan cəmi 5 min manat silinib”

Bakı şəhər sakini Elvin Rəhimov (ad şərtidir) bildirir ki, 7 il əvvəl ipoteka ilə ev alıb. “Evin dəyərinin 10 min manatını ilkin ödənişlə vermişəm, 50 min manata yaxın məbləği isə 25 illik ipoteka ilə bankdan almışam. 7 ildir hər ay 380 manat pul ödəyirəm. Bu məbləğin 50-60 manatı əsas borc, yerdə qalanı isə illik faizg çıxılır. Bu müddət ərzində 30 min manatdan artıq vəsait ödəməyimə baxmayaraq, hələ də 42 min manat əsas borc qalır”.

Müsahibimiz deyir ki, ev aldığı ərazidə binaların sökülməsinə başlanılıb. “Ehtimal var ki, bizim bina da söküləcək. Söküntüyə görə veriləcək kompensasiya banka olan borcuma yönələcəksə, deməli mənə cəmi 7-8, uzağı 10 min manat civarında pul qalacaq. Bu məbləğə isə ev almaq mümkün deyil. Beləliklə, həm mənim ödədiyim ilkin ödəniş – 10 min manat, həm də 7 il ərzində ödədiyim 30 min manat havaya sovrulur” – deyə E.Rəhimov bildirir.

İpoteka məsələləri üzrə mütəxəssis Rafael Hacıyev bildirib ki, belə problemlər mövcuddur. Ekspertin sözlərinə görə, bu kimi digər məsələlər də təcrübədə problemlər yaradır.

“İpoteka krediti adətən alınan yaşayış sahəsinin ipotekası ilə bağlı olmalıdır. Amma buna baxmayaraq, sonradan yeni tikililərdən evlərin də alınmasına icazə verildi. Yeni binalarda rəsmi sənəd – Çıxarış olmadığına görə başqa bir əmlak gorov qoyulması şərtilə ipoteka krediti verilir. Qanunun pozulması da elə buradan başladı. Amma inşaat sektorunun inkişafı və s. məsələlərə görə buna göz yumdular”.

Rafael Hacıyev: “İpoteka predimeti məhv olarsa, 3 iş günü ərzində kredit bağlanmalıdır”

R.Hacıyev bildirir ki, istismar müddəti bitmiş binaların sökülməsi zamanı da problemli hallar ortaya çıxır. “Qanunda nəzərdə tutulub ki, ipoteka predimeti məhv olarsa, 3 iş günü ərzində kredit bağlanmalıdır. Təbii fəlakət, fors-major halla bağlı məhvolmadırsa, bu zaman pulu sığorta ödəyir. Son vaxtlar köhnə binaların sökülərək, yeri sahibkarlara verilərək yeni binaların tikilməsi nəzərdə tutulur. Bununla bağlı biz dəfələrlə icra hakimiyyəti ilə danışıqlar aparmışıq ki, sahibkar mənizilin dəyərini ödəsin və kredit bağlanandan sonra artıq qalan hissə əmlakın sahibinə verilsin. Ancaq bu, praktik olaraq mümkün olmadı və bildirildi ki, pul yox, yeni tikiləcək binada mənizl veriləcək. Yeni tikililərin hazır olması və mülkiyyəti təsdiq edən sənədin verilməsi bir neçə il çəkir. Bu halda ipoteka kreditinin təminatı olmur. İpoteka vəsaitini verən İpoteka Fondu olduğu üçün risklərlə bağlı Fondla danışıqlar aparıldı. Fond da müəyyən müzakirələrdən sonra razılaşdı ki, kredit yeni bindakı mənzilə Çıxarış sənədi alana qədər təminatsız olsun”.

Sökülən binadakı mənzillərə kompensasiya veriləndə ipoteka götürən vətəndaşa sərf etmir. Belə ki, yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi, kompensasiyanın böyük hissəsi ipoteka kreditinin qalan borcuna yönəlir, yerdə qalan məbləğə isə vətəndaş ev ala bilmir. R.Hacıyev bildirir ki, kompensasiya verilən zaman əmlakın hazırkı vəziyyətini müəyyənləşdirən “Forma 1” arayışına əsasən, əmlakın ipoteka kreditində girovda olması məlum olur. Ona görə də kompensasiyanı ödəyən pulun hansı şəkildə ödənilməsini təşkil etmək üçün banka müraciət edir. “Bank da yazır ki, bu günə müştərinin borcu bu qədərdir, əsas borc filan məbləğ, faiz borcu filan məbləğ. Vətəndaşla kompensasiya ödəyən arasında alqı-satqı edilən zaman bankın məktubu əsas götürülür. Tutaq ki, evin qiyməti 70 min manatdır, müştərinin də banka 40 min manat borcu var. Bu zaman bank yazır ki, 40 min manat müştərinin bankdakı cari hesabına köçürülərək kreditin bağlanması şərtilə alqı-satqıya etiraz etmirik”.

50 minə görə 115 min pul ödənilir

Vətəndaşın indiyədək ödədiyi məbləğin “”batmasına” gəlincə, ekspert məsələni belə izah edir: “İpoteka kreditləri uzunmüddətli olur. Kredit müqaviləsinin ayrılmaz hissəsi olan ödəniş cədvəlinə əsasən, kreditin məblıği nə qədər uzun olursa, ilkin illərdə ödənişlərin əsas hissəsi faizlərə gedir. Ona görə də sual yaranır ki, bəs vətəndaş bu qədər pul ödəyib, o məbləğ hara getdi? Amma ödənilən kreditin faizləridir”.

R.Hacıyevin sözlərinə görə, bu faizlər indiyədək olan müddətin faizləridir. “Məsələn, 8 faizlə 50 minlik kredit verəndə, 25 ilə 300 ay edir və hər ay ödənişi 385 manat 91 qəpikdir. Bu məbləğin ilkin aydakı ödənişin 53 manatı əsas borcdur, 332 manatı faizdir. 25 il ərzində tam ödənilən məbləğ 115 min 738 manat edir. Bunun 65 mini 25 il ərzində ödədiyin faizdir, yerdə qalanı isə 50 mini isə əsas borcdur. Ancaq burada müəyyən məqamlar da var. Məsələn, artıq pul ödəməklə qrafikdə irəliləmə mümkündür. Bu zaman 25 ilin yekununda 115 min deyil, daha az məbləğ ödənilir. Çünki məsələn əsas borcdan 10 min ödəsən, əsas borcun 40 min olacaq və faiz də 40 minə uyğun olaraq hesablanacaq”.

Beləliklə, ortaya çıxan odur ki, vətəndaş illik 8 faiz – 300 manatdan artıq məbləği ona görə ödəyir ki, 25 ildən sonra mənzilə sahib olacaq. Ancaq onun özündən asılı olmayan səbəbdən – binanın sökülməsi nəticəsində kredit müqaviləsi sona çata bilmir və ödənilən kompensasiyanın böyük hissəsi də borcun əvəzinə banka çatır. Vətəndaş isə bu qədər ödədiyi pula rəğmən yenə də evsiz qalır. Ödədiyi pullar isə “havada qalır”.

“Yaranmış fərq evlərin ucuzlaşması ilə bağlıdır”

Eksper bildirir ki, burada vətəndaşın belə bir vəziyyətə düşməsində iqtisadi amillər də rol oynayır. “Maliyyə bazarında son vəziyyətlə bağlı əmlakların qiyməti kəskin şəkildə aşağı düşüb. Ona görə də belə bir məsələ ortaya çıxanda vətəndaş ciddi maliyyə itkisi ilə üzləşir. Məsələn, ipoteka götürən zaman alınan mənzilin qiyməti 80 min idisə, indi həmin mənzil 60 min manatdır. Hətta bəzi əmlaklar var ki, o vaxt alınan qiyməti ilə indiki qiymət arasında az qala iki dəfə ucuzlaşma var. Bu səbəbdən, kompensasiya ödənilən zaman məbləğ vətəndaşı qane etmir. Amma bu heç birimizdən asılı olmayan məsələlərdir. 2008-ci ildə dünyada baş verən iqtisadi böhran ABŞ-dan başlamışdı.

Səbəbi də o idi ki, ipoteka kreditlərini əmlakın qiymətini şişirtmiş şəkildə verdilər. Bu da bütün dünyada böhrana səbəb oldu. Axırda ABŞ dövləti məcbur qalaraq, fondları dirçəltmək məqsədilə vəsait ayırdı, amma müştərilərin aldıqları evlərin qiyməti heç nə oldu. Ona görə də kompensasiya məqsədilə dövlət dayaq durdu”.

R.Hacıyev bildirir ki, ötən il ərzində iki devalvasiya ilə üzləşmiş ölkəmizdə yeni iqtisadi şərait yaranır, sağlamlaşdırma ilə bağlı islahatlar aparılsa da, hələlik nəticəsini göstərmir. O vurğulayır ki, bu kimi problemlər də həmin islahatlar çərçivəsində həll edilməldir.

Əkrəm Həsənov: “Müştəri hesablanmanın yenidən aparılmasını tələb edə bilər”

Bank sahəsi üzrə mütəxəssis, hüquqşünas Əkrəm Həsənov açıqlamasında deyib ki, ipoteka müqaviləsinin şərtlərinə əsasən, sökülən mənzilə görə kompensasiya ilk növbədə bankın borcuna yonəldilir. “Əgər artıq məbləğ qalarsa, bu, müştəriyə qaytarılır”.

Ekspertin sözlərinə görə, belə bir sutuasiya yaranarsa, bank müştəridən yalnız indiyədək olan borcun fazilərini ala bilər. “Belə olan halda, vətəndaş tələb edə bilər ki, hesablama bütünlükdə yenidən aparılsın. Çünki Mülki Məcəllənin 741-ci maddəsinə əsasən faizlər vətəndaşdan ildə bir dəfə tutulmalıdır. Buna görə də vətəndaş yenidən hesablanmanı tələb edərək, qalan borcunu müəyyənləşdirə bilər”. Əkrəm Həsənov bildirir ki, məsələnin hüquq tərəfi budur.

Ekspert qeyd edir ki, məsələnin kökündə iqtisadi amil durur. “Azərbaycanda bir neçə il əvvəl evlərin qiyməti həddindən artıq şişirdilmiş idi. Hazırda isə xeyli ucuzlaşma var. Ona görə də ev söküləndə kompensasiya çox böyük məbləğ verilmir.

(bizimyol)