Bakıda ucuz mənzil almaq imkanları tədricən tükənir- ARAŞDIRMA

Bu ilin yanvar ayında Bakı şəhərinin ilkin mənzil bazarında 3,05% qiymət artımı qeydə alındığından, fevral ayı üçün heç bir qiymət artması və ya azalması müşahidə edilməyib (artım 0,17%).
Bu barədə “APA-Economics”ə mənzil və torpaq bazarını araşdıran “MBA Consulting Group” şirkətdən məlumat verilib.
Qeyd edək ki, ilkin mənzil bazarında qiymətdə hər hansı bir dəyişiklik təkrar bazarla müqayisədə az baş verir, lakin dəyişiklik baş verdiyi halda qiymətdə müşahidə olunan dəyişiklik daha çox faizlə qeydə alınır. Bir sözlə, təkrar bazardan fərqli olaraq ilkin mənzil bazarında qiymətlər idarə olunandır.
Yanvar ayında sıçrayışlı qiymət artımı olduğundan, fevral ayındakı qiymət stabilliyini normal qarşılamaq olar. Bu ay qiymətin ötən aya nisbətən stabil qalmasına digər səbəb isə əhali arasında ilkin bazarda ehtimal olunan növbəti bahalaşma qorxusudur. Ümumilikdə, Bakı şəhəri ilkin mənzil bazarında aktivlik 2014-cü ilin fevral ayında ötən yanvar ayı ilə müqayisədə 3,4%, ötən ilin müvafiq ayı ilə müqayisədə 10,77% artıb. Bununla yanaşı hesabat ayında ilkin mənzil bazarının təklif portfelində azalmalar tələbin artımı və tikinti həcminin azalması ilə əlaqələndirilir. Hər ay olduğu kimi, bu ay da bazarda struktur dəyişikliyi davam etmiş, nəticədə bazar indikatorlarında uyğun dəyişikliklər qeydə alınıb.
Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, hazırkı ilkin mənzil bazarındakı aktivlik, qiymət indeksində özünü əks etdirməyib.
İlkin yaşayış mənzil bazarında fevral ayında aktivliyin artması, bazarda əqdlərin sayının artımının nəticəsi kimi baxmaq olar. Son illər üzrə qiymət indeksinin artımı müşahidə edilir ki, buna da səbəb bir tərəfdən paytaxtda söküntü prosesinin artması və digər tərəfdən isə, tikintinin həcminin azalması nəticəsində ucuz mənzillərin təklif portfelində tədricən tükənməsi və nəticədə əvvəllər satılmayan (yüksək qiymətə bazara təklif edilən) mənzillərin təklif portfelində paylarının artmasıdır.
Bu ilin fevral ayının sonuna Bakı şəhəri üzrə ilkin yaşayış mənzil bazarında araşdırılmaya məruz qalan iri çoxmənzilli yaşayış binaların sayı 105 ədəd, satışa təklif olunan mənzillərin sayı isə 582 ədəd olub. 2013-cü ilin əvvəlindən ilkin yaşayış mənzil bazarının təklif portfeli strukturunda, o cümlədən, binaların keyfiyyət göstəricilərinə görə bölgüsündə və inzibati rayonların təklif portfelində pay bölgüsündə dəyişiklik davam edib. Bazarda təklifin həcmində ay və il üzrə azalma müşahidə edilib.
Son bir il ərzində təklifin həcmində azalma tendensiyası aşkar görünsə də, 2014-cü ilin əvvəlindən ümumi təklif portfelində yaşayış mənzil sahələrinin sayında ötən ilin II yarısına nisbətən canlanma müşahidə olunub. Bu artıma səbəb kimi, bir sıra tikinti şirkətlərinin və investorların öz maliyyə problemlərinin həlli olaraq bazara əlavə (əsasən qiyməti 1500-4000 $/kv.m olan) mənzil çıxartmaqları ilə bağlamaq olar. Artım əsasən bahalı mənzil bazarında müşahidə edilir.
Ay ərzində ucuz mənzillərin təklif portfelində azalmalar davam edib. Çoxmənzilli yaşayış binalarında təklif portfelinin azalması müvəqqəti xarakter daşıyır.
Ay ərzində iri çoxmənzilli yaşayış binalarında təklifin həcmi şəhərin III zonasında mütləq çoxluq təşkil edirsə, villa və fərdi evlərin satış portfelində IV zona üstünlük təşkil edib. Yaranmış vəziyyət isə son nəticədə həm əhalinin sıxlığının bu zonada artmasına və həmçinin qiymətlərin yüksəlməsinə zəmin yaradır. Məhz bu amil təklif portfelində də struktur yerdəyişmələrinə səbəb olur və təklif portfeli, həmçinin aktivlik tədricən şəhərin mərkəzindən uzaqlaşır.
Fevral ayı üzrə hər dörd zonada müəyyən qədər azalma qeydə alınıb. II və III zonalarda təklifin azalması tikintinin həcminin azalmasının nəticəsidir. Şəhər üzrə ümumi mənzil bazarında orta qiymət fevral ayı ərzində 3,79%, 2013-cü ilin müvafiq ayına nəzərən isə 29,38%, ilkin mənzil bazarında isə uyğun olaraq 0,17% və 28,31% artaraq 1183 $/kv.m olub.
Qiymətlərin artım tempi ətraf region paytaxt şəhərlərində daşınmaz əmlakın qiymət artımına, bazarda pul kütləsinin və əhalinin gəlirlərinin artım tempinə uyğundur. İlkin bazarda qeyri-yaşayış sahələrinin satış qiymətləri son 1 ildə artımla yadda qalıb.
Fevral ayında ilkin bazarda qeyri-yaşayış sahələrinin satış qiymətinin nisbətən artması bazadakı aktivliyin artımı ilə bağlı olub. Əvvəlki ildən fərqli olaraq, bu ilin əvvəlindən “elit” mənzillərin qiymətlərində artım müşahidə edilib.
“Elit” mənzillərə qiymət artımı şəhərin II zonası olan Yasamal və Nəsimi rayonlarında daha çox hiss edilir. Yaranmış vəziyyət və aparılan müşahidələr onu deməyə əsas verir ki, fevral ayında bazarda aktivlik 2013-cü ilin davamı kimi baxmaq olar. Ucuz mənzillər üzrə təklif portfelinin imkanları tədricən tükənir.